Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
Giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ, hướng tới nhu cầu ở thực
Thông tin Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được phép chuyển nhượng sau 3 năm kể từ thời điểm mua bán đang gây chú ý.
Cùng với đó, Hà Nội cũng tính đến phương án kiểm soát lợi nhuận của chủ đầu tư, với mức lợi nhuận tối đa khoảng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến cũng sẽ phải trải qua thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi mở bán.
Theo lãnh đạo thành phố, đây là giải pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Theo định hướng, khu đô thị đa mục tiêu sẽ bao gồm nhiều loại hình nhà ở như nhà tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và có thể có cả nhà công vụ. Trong đó, tỷ lệ nhà tái định cư dự kiến chiếm khoảng 40-50%, nhà ở xã hội khoảng 20-25%, còn lại là nhà ở thương mại khoảng từ 30-40%.
Tuy vậy, đề xuất này cũng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ giới doanh nghiệp và chuyên gia pháp lý.
Trao đổi với báo chí liên quan đến đề xuất này, luật sư Phạm Thanh Tuấn – chuyên gia pháp lý bất động sản – cho rằng, đây là một thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại đô thị lớn. Nếu trước đây phần lớn khu đô thị vận hành chủ yếu theo cơ chế thị trường thì mô hình mới cho thấy xu hướng đưa yếu tố an sinh và nhu cầu ở thực trở thành trọng tâm trong cấu trúc dự án.
Theo ông Tuấn, mục tiêu của chính sách không đơn thuần là hạn chế đầu cơ mà còn hướng tới việc tạo ra các khu đô thị có cư dân sinh sống thật, từ đó hình thành sức sống cho hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Từ góc nhìn thị trường, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property – cho biết, việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp “hãm” dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
Tác động đáng chú ý nhất của chính sách có thể không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá bất động sản mà ở khả năng thúc đẩy các khu đô thị hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn.
Theo các chuyên gia, khi bất động sản chủ yếu được xem như tài sản đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu cư trú, hiệu quả sử dụng đất và chất lượng vận hành đô thị sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Xu hướng ưu tiên cư dân ở thực là điều kiện quan trọng để hình thành các đô thị bền vững.
Thực tế, nhiều năm qua, không ít khu đô thị mới rơi vào tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề hoặc shophouse. Dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại và dịch vụ do số lượng cư dân thực tế chưa tương xứng với quy mô phát triển.
Khi hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn bị hạn chế, các dự án sẽ có cơ hội hình thành cộng đồng cư dân thực sự, kéo theo dịch vụ và tiện ích phát triển.
Theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn – Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chuyển dần từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang xây dựng môi trường sống đồng bộ, nơi hạ tầng, giao thông, dịch vụ công cộng và cộng đồng cư dân được phát triển song hành.
Một đô thị chỉ có thể vận hành hiệu quả khi hình thành được cộng đồng cư dân ổn định, gắn với hệ thống giao thông, trường học, thương mại và dịch vụ công cộng. Nếu tỷ lệ đầu cơ quá lớn, nhiều khu đô thị sẽ rơi vào tình trạng hạ tầng được đầu tư nhưng thiếu sức sống đô thị thực sự.
Tranh cãi quanh quyền sở hữu tài sản
Để mô hình này phát huy hiệu quả trên thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng, cần thêm các công cụ quản lý đồng bộ về dữ liệu, thuế và giám sát thị trường. Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, thị trường cũng cần tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng giao dịch “lách luật” trong quá trình triển khai.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng để các dự án trong khu đô thị đa mục tiêu có thể bán với mức giá phù hợp, tương đương nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư, Nhà nước cần thiết kế cơ chế ưu đãi rõ ràng cho cả chủ đầu tư và người mua.
Theo ông Quê, nếu muốn triển khai hiệu quả, cần có hành lang pháp lý rõ ràng từ Quốc hội hoặc bổ sung trực tiếp vào Luật Nhà ở, thay vì chỉ dừng ở chủ trương địa phương.
Ông đề xuất mô hình “thuê trước, mua sau” như một cách giảm đầu cơ mà không cần áp đặt lệnh hạn chế chuyển nhượng trực tiếp. Theo mô hình này, người dân thuê nhà trong 5 năm trước khi đủ điều kiện mua chính thức và phải cam kết sinh sống thực tế tại Hà Nội.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cho rằng nhà ở thương mại là tài sản hợp pháp của người dân nên không thể áp đặt giới hạn chuyển nhượng nếu pháp luật hiện hành không cấm. “Luật không cấm thì không thể cấm”, ông Châu nhấn mạnh.
Theo ông Châu, nếu muốn hạn chế đầu cơ, Nhà nước cần sử dụng các công cụ chính sách phù hợp hơn.
Ông Châu dẫn chứng, một trong những công cụ đang được nghiên cứu là chính sách thuế bất động sản – vốn được kỳ vọng sẽ điều tiết hành vi đầu cơ và tạo sự minh bạch cho thị trường.
Ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng muốn xử lý tận gốc tình trạng bỏ hoang nhà đất, đầu cơ, biện pháp hiệu quả vẫn là áp thuế với nhà thứ hai hoặc nhà để hoang.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, đề án thiên về mục tiêu an sinh cũng sẽ tạo ra nhiều tranh luận liên quan tới cơ chế thị trường. Khi một dự án bị khống chế lợi nhuận, kiểm soát giá bán và hạn chế chuyển nhượng, sức hấp dẫn với doanh nghiệp chắc chắn sẽ giảm. Đặc biệt, việc phải chịu cơ chế giám sát, kiểm toán xuyên suốt vòng đời dự án sẽ làm gia tăng áp lực vận hành.
Giới chuyên gia cho rằng chỉ riêng biện pháp hạn chế chuyển nhượng sẽ chưa đủ nếu thiếu đồng bộ dữ liệu dân cư, thuế tài sản, kiểm soát đầu cơ và minh bạch dòng tiền.
Nhiều ý kiến lo ngại nếu áp dụng cứng nhắc, thị trường có thể phát sinh các hình thức “lách luật” như đặt cọc, ủy quyền hoặc mua bán ngầm để né quy định.
Theo Minh Anh/Vietnam Finance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/cam-ban-nha-trong-khu-do-thi-da-muc-tieu-trong-3-nam-de-xuat-gay-tranh-cai-d145310.html
