Giới chuyên môn cho rằng đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có thể vô tình hợp thức hóa việc huy động vốn sớm, đẩy rủi ro về phía người mua nhà.
Người mua vào thế “cầm dao đằng lưỡi”
Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Dự thảo hiện giữ nguyên quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. HoREA cho rằng quy định này chưa phù hợp bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định hiện hành. Khi đó, giới hạn khoản cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.
Do đó, HoREA đề xuất cho chủ đầu tư được thu số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua sản phẩm.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất nói trên lại đưa mọi việc trở lại câu chuyện cũ đó là tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trá hình hay nói một cách khác là hình thức thu tiền của khách hàng nhưng “bán nhà trên giấy”.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng đề xuất này “không hợp lý, không thực tế với người mua nhà”.
Theo ông Tuấn, việc được chấp thuận chủ trương đầu tư mới chỉ là bước đầu trong quá trình phát triển dự án. Để đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư còn phải trải qua hàng loạt thủ tục pháp lý khác. Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít dự án dù đã được cấp giấy phép xây dựng vẫn không xây được móng hoặc gặp vướng mắc pháp lý khiến tiến độ đình trệ.
“Nếu cho phép thu tiền ngay từ giai đoạn này, chủ đầu tư có thể huy động một lượng vốn rất lớn trong khi khả năng triển khai dự án vẫn còn nhiều yếu tố chưa chắc chắn. Cuối cùng, người chịu rủi ro nhiều nhất vẫn là khách hàng”, ông Tuấn nhận định.
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng mục tiêu của đề xuất trên là nhằm tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản. Trên thực tế, từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục pháp lý và bỏ ra chi phí lớn cho giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, lãi vay… Việc cho phép nhận đặt cọc sớm có thể giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tiếp tục thực hiện dự án, từ đó góp phần thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, nếu cho phép nhận đặt cọc từ giai đoạn quá sớm mà không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nguy cơ huy động vốn trá hình sẽ gia tăng. Nhiều năm qua, thị trường đã xuất hiện khá phổ biến tình trạng “linh hoạt” thu tiền của khách hàng dưới các tên gọi như booking, giữ chỗ, phí ưu tiên, phí tư vấn hay phí dịch vụ, trong khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
“Về bản chất, đây đều là các hình thức thu tiền trước của khách hàng để phục vụ việc bán hàng trong tương lai”, ông Kiên nói với VietnamFinance.
Theo ông, nếu đề xuất này được thông qua, ranh giới giữa đặt cọc hợp pháp và huy động vốn trái phép có thể trở nên mong manh hơn. Một số chủ đầu tư có thể lợi dụng quy định để thu tiền ngay từ khi dự án còn rất sơ khai, trong khi các thủ tục quan trọng như giao đất, nghĩa vụ tài chính hay giấy phép xây dựng vẫn chưa hoàn tất. Khi đó, người mua sẽ là bên phải gánh phần lớn rủi ro nếu dự án bị chậm tiến độ, chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc dự án không thể triển khai như dự kiến.
Cần cơ chế bảo vệ người mua
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trên thực tế, dù pháp luật hiện hành đã có quy định khá rõ về thời điểm được nhận tiền đặt cọc, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn từ khách hàng thông qua các hình thức như booking, giữ chỗ hoặc các thỏa thuận dân sự khác.
Nếu quy định mới được thông qua, việc huy động vốn sớm có thể trở nên phổ biến hơn, trong khi trách nhiệm của chủ đầu tư chưa tăng tương ứng.
Theo ông, thay vì nới điều kiện nhận cọc, cơ quan quản lý cần siết chặt việc giám sát dòng tiền sau khi mở bán, bảo đảm nguồn vốn huy động được sử dụng đúng mục đích để triển khai dự án.
“Nên giữ nguyên quy định hiện hành về thời điểm được thu tiền đặt cọc của dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Khi đưa một sản phẩm ra thị trường thì chủ đầu tư phải sẵn sàng bán hàng. Không thể chưa có sản phẩm mà đã thu tiền của khách hàng. Đối với nhiều người, một căn nhà là tài sản tích lũy cả đời nên càng phải có cơ chế để bảo vệ người mua”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông Lê Quốc Kiên cũng cho rằng mức giới hạn tiền đặt cọc tối đa 5% như quy định hiện nay vẫn phù hợp. Bản chất của tiền đặt cọc chỉ để bảo đảm việc giao kết hợp đồng, chứ không phải là công cụ để chủ đầu tư huy động vốn.
Do đó, theo ông, việc nâng hạ tỷ lệ này không quan trọng, mà vấn đề là phải kiểm soát số tiền doanh nghiệp thực tế thu của khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án dù chỉ nhận đặt cọc 5% theo quy định, nhưng vẫn thu thêm các khoản tiền khác dưới nhiều tên gọi khác nhau. Vì vậy, nếu pháp luật chỉ quản lý “đặt cọc” mà không quản lý các khoản thu có bản chất tương tự thì tình trạng lách luật vẫn sẽ tiếp diễn.
“Cơ quan quản lý nên quy định theo bản chất của giao dịch. Mọi khoản tiền khách hàng nộp trước khi ký hợp đồng mua bán nhằm mục đích giữ quyền mua bất động sản, bất kể được gọi là booking, phí dịch vụ, phí ưu tiên hay tên gọi nào khác, đều nên được coi là tiền đặt cọc và chịu cùng một giới hạn pháp lý”, ông Kiên nói.
Bên cạnh đó, theo ông cần bổ sung thêm các cơ chế bảo vệ người mua. Thứ nhất, tiền đặt cọc nên được quản lý thông qua tài khoản được kiểm soát tại ngân hàng để chủ đầu tư chỉ có thể dùng để triển khai dự án, không được dùng làm việc khác.
Thứ hai, quy định rõ thời gian tối đa từ khi nhận cọc đến khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nếu quá thời hạn này mà dự án vẫn chưa đáp ứng điều kiện theo quy định thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho khách hàng và chịu phạt một số tiền tương đương số tiền đã nhận cọc.
Thứ ba, toàn bộ thông tin về tình trạng pháp lý của dự án cần được công khai để người dân có thể kiểm tra trước khi quyết định xuống tiền.
“Việc giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn là đúng, nhưng hỗ trợ đó không nên đánh đổi bằng việc gia tăng rủi ro cho người mua nhà”, ông Kiên nhấn mạnh.
Theo Ái Sa/Vietnam Finance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/de-xuat-nhan-coc-5-tu-som-go-nut-that-cho-dn-hay-mo-duong-cho-ban-lua-non-d148352.html
