Sự phát triển của công nghệ số đang tạo ra hàng loạt rủi ro mới trong giao dịch bất động sản, từ Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ điện tử bị làm giả đến các điều khoản bất lợi được cài cắm trong hợp đồng mẫu. Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế kiểm soát và bảo vệ phù hợp, người mua nhà có thể trở thành “bên yếu thế” và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
Người mua nhà ngày càng ở thế bất lợi
Tại tọa đàm “Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản” do Báo Phụ nữ Việt Nam và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức ngày 15/7, ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho biết, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và công chứng, thị trường cũng xuất hiện ngày càng nhiều thủ đoạn lừa đảo công nghệ cao.
Theo ông Hải, các hình thức như làm giả giấy tờ điện tử, sử dụng công nghệ Deepfake AI để giả mạo khuôn mặt, giọng nói của chủ sở hữu tài sản hay giả chữ ký điện tử đang trực tiếp đe dọa sự an toàn của các giao dịch bất động sản.
Đáng chú ý, khái niệm “bên yếu thế” trong giao dịch bất động sản hiện không chỉ giới hạn ở người cao tuổi, người khuyết tật hay người hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong bối cảnh chuyển đổi số, những người thiếu kỹ năng công nghệ, thiếu thông tin hoặc khó tiếp cận các cơ chế bảo vệ pháp lý cũng rất dễ trở thành nạn nhân của các hành vi lừa đảo.
“Chỉ một giao dịch bị lừa đảo hoặc đổ vỡ cũng có thể khiến người dân mất toàn bộ tài sản tích lũy cả đời, thậm chí mất nơi ở duy nhất. Hệ lụy không chỉ là thiệt hại kinh tế mà còn kéo theo các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài”, ông Hải nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, trên thực tế, người mua nhà cũng có thể trở thành “bên yếu thế” dù có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Nguyên nhân là các doanh nghiệp bất động sản nắm ưu thế vượt trội về thông tin, tài chính và đội ngũ pháp lý. Trong khi đó, người mua gần như chỉ có quyền chấp nhận hoặc từ chối bộ hợp đồng mẫu đã được chuẩn bị sẵn, rất ít khả năng thương lượng các điều khoản.
Sự bất cân xứng này khiến nhiều khách hàng phải chấp nhận các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mà không nhận thức đầy đủ về những rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
Deepfake AI, giấy tờ giả và “ma trận” hợp đồng
Tại tọa đàm, các chuyên gia chỉ ra 5 nhóm rủi ro lớn mà người mua bất động sản đang phải đối mặt.
Trước hết là rủi ro về thông tin pháp lý của dự án. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin, song cơ chế hiện nay chủ yếu vẫn dựa trên việc doanh nghiệp tự công bố. Người mua rất khó tự kiểm chứng toàn diện tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hay kê biên của tài sản do dữ liệu còn phân tán ở nhiều cơ quan.
Trong khi đó, các thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi với việc làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giả danh chủ sở hữu hoặc sử dụng Deepfake AI để qua mặt các khâu xác thực điện tử.
Một rủi ro khác đến từ chính các hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn sẵn. Theo các chuyên gia, nhiều điều khoản được thiết kế nhằm tối đa hóa lợi ích cho chủ đầu tư như giảm trách nhiệm bàn giao, tăng chế tài với khách hàng hoặc chuyển phần lớn rủi ro sang bên mua.
Đáng chú ý, quy định cho phép người mua được quyền từ chối bảo lãnh ngân hàng nhằm tiết kiệm chi phí trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại đang bị một số doanh nghiệp biến thành điều khoản bắt buộc trong hợp đồng, khiến người mua phải tự gánh toàn bộ rủi ro nếu dự án gặp sự cố.
Ngoài ra, để lách quy định chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản, nhiều doanh nghiệp tiếp tục sử dụng các loại hợp đồng trung gian như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “hợp tác đầu tư”… khiến khách hàng rơi vào tình thế trở thành chủ nợ không có tài sản bảo đảm nếu dự án đổ vỡ.
Các chuyên gia cũng lưu ý, hiện nay giao dịch bất động sản giữa các cá nhân bắt buộc phải công chứng, trong khi nhiều hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp với khách hàng lại không bắt buộc thực hiện thủ tục này. Điều này tạo ra khoảng trống trong cơ chế kiểm soát đối với chính những giao dịch có mức độ rủi ro và bất cân xứng thông tin cao hơn.
Ở giai đoạn sau khi ký hợp đồng, người mua còn phải đối mặt với hàng loạt nguy cơ như dự án chậm tiến độ, xây dựng sai phép, không được cấp giấy chứng nhận hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Trong khi đó, các biện pháp bảo vệ hiện nay chủ yếu là khiếu nại, khởi kiện sau khi thiệt hại đã xảy ra, khiến nhiều người dân không đủ nguồn lực để theo đuổi.
Cần chuyển từ “hậu kiểm” sang phòng ngừa rủi ro
Để bảo vệ tốt hơn người mua nhà, các chuyên gia đề xuất bắt buộc công chứng đối với mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, không phân biệt giao dịch giữa cá nhân hay doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế xác minh tình trạng hôn nhân, tài sản chung, tài sản riêng; đẩy mạnh liên thông dữ liệu giữa cơ quan đất đai, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan tư pháp để có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản theo thời gian thực.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Luật sư Việt Nam, bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản không thể chỉ dừng ở việc xử lý tranh chấp sau khi thiệt hại đã xảy ra.
“Khi hậu quả của một giao dịch bất động sản có thể khiến người dân mất toàn bộ tài sản, giải pháp hiệu quả nhất là phòng ngừa ngay từ đầu bằng một cơ chế kiểm soát độc lập, thống nhất và bắt buộc tại thời điểm giao kết hợp đồng. Đây mới là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững”, ông Hà nhấn mạnh.
Theo Kỳ Thư/Vietnam Finance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/deepfake-ai-gia-mao-chu-so-huu-va-giay-to-dien-tu-gia-nguoi-mua-bat-dong-san-sap-bay-d147664.html
