Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
Giá neo cao, thanh khoản giảm
Chị Minh Hiên, cư dân Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm, Hà Nội), đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ với giá 3,6 tỷ đồng nhưng cả tháng vẫn chưa có người chốt. Chị cho biết, dù nhiều môi giới khẳng định giá đã ổn định nhưng nhu cầu mua thực tế vẫn thấp, khiến căn hộ khó tìm được người mua ngay.
“Giá neo ở mức cao so với khả năng chi trả của nhiều người, nên tôi đành chờ đợi thêm hoặc cân nhắc điều chỉnh giá”, chị Hiên chia sẻ.
Tình trạng chững giá này cũng được nhiều môi giới xác nhận. Anh Hữu Dũng, môi giới chuyển nhượng chung cư tại khu tây Hà Nội, cho biết quỹ căn studio và một phòng ngủ, vốn tăng giá mạnh trong thời gian trước, hiện neo ở mức 78 – 92 triệu đồng/m². Một số căn rộng 65 – 80m² bắt đầu được giảm 120 – 250 triệu đồng để bán nhanh. Dù vậy, lượng giao dịch giảm rõ rệt: “Trước đây, tôi thường chốt 6 – 7 căn mỗi tháng, nhưng hiện tại cả tháng chưa bán được căn nào”, anh Dũng nói.
Theo khảo sát thực tế, nhiều dự án đã chững lại về giá và/hoặc thanh khoản. Ví dụ cụm 3 tòa chung cư mặt đường Phạm Hùng, giá căn hai phòng ngủ 69 – 73 m² đạt 8,4 – 9 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng không biến động so với tháng trước. Tại khu đô thị lớn ở Tây Mỗ, dự án do chủ đầu tư nước ngoài phát triển ghi nhận 85 – 95 triệu đồng/m², song sức mua chậm lại, đặc biệt với các căn lớn vừa cất nóc.
Tại khu vực Mỹ Đình, giá căn 2 phòng ngủ tại dự án Mỹ Đình Plaza 2 giữ mức 6,5 – 7 tỷ đồng/căn. Ở khu đông Hà Nội, lượng giao dịch giảm 20 – 30% so với hai tháng trước.
Báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng quý III/2025 ghi nhận tổng số giao dịch bất động sản giảm 13% theo quý và hơn 3% theo năm. Riêng chung cư và nhà riêng lẻ đạt 32.100 giao dịch, giảm hơn 16% cùng kỳ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu, nhưng giá cao là rào cản chính. Phân khúc chung cư cao cấp chiếm tỷ trọng lớn: dự án siêu sang chiếm 42% nguồn cung mở bán mới, riêng Hà Nội và TP. HCM có 80% dự án mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, căn hộ bình dân chiếm khoảng 3%, chủ yếu từ nhà ở xã hội. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập khiến nhiều người trẻ mất động lực sở hữu nhà.
Theo khảo sát, phần lớn người thuê nhà tiếp tục thuê dài hạn hoặc chuyển sang vùng ven tìm dự án giá rẻ hơn. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng nhóm đầu tư lướt sóng cũng giảm mạnh khi lãi suất vay tăng và nguồn cung mới ồ ạt.
Ngoài ra, nhiều dự án được đẩy giá vượt quá giá trị thực, khiến người mua thực thận trọng. Khi nhóm này không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa nhà đầu tư và môi giới, dễ hình thành bong bóng giá.
Thị trường đang phân hóa, chưa hạ nhiệt
Các chuyên gia khẳng định, hiện tượng giá đi ngang không đồng nghĩa với suy giảm. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, cho biết mức giảm 100–200 triệu đồng/căn hộ chỉ mang tính cục bộ, chủ yếu căn tầng xấu, thiết kế kém tối ưu hoặc chủ nhà cần tiền gấp. Giá chung cư tại Hà Nội đang ở vùng đỉnh cục bộ từng phân khúc, chưa phải “đỉnh tuyệt đối”.
Nguồn cung khan hiếm, tốc độ đô thị hóa nhanh, chi phí phát triển dự án leo thang và xu hướng di cư vào Hà Nội sẽ tiếp tục đỡ mặt bằng giá. Thị trường sắp bước vào giai đoạn phân hóa rõ: dự án tốt, vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ sẽ giữ giá hoặc tăng nhẹ; dự án xa trung tâm, tiện ích yếu, thiết kế lỗi thời sẽ gặp áp lực thanh khoản.
Trong ngắn hạn, mặt bằng giá khó giảm sâu. Tuy nhiên, về trung hạn, khi nguồn cung bùng nổ, giá có thể được điều chỉnh hợp lý, tạo cân bằng thị trường.
Chuyên gia khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ giá trị sử dụng, vị trí, tiện ích, thay vì mua vội khi thị trường phấn khích. Giải pháp tạm thời là thuê chung cư nội đô hoặc mua nhà vùng ven với giá hợp lý hơn.
Về nguồn cung, Savills Việt Nam dự báo quý IV/2025 có thêm 8.900 căn hạng B, nâng tổng cung năm 2025 vượt 32.300 căn, cao hơn năm trước. Từ 2026, nguồn cung dự kiến dồi dào nhờ 148 dự án nhà ở thương mại được Hà Nội phê duyệt, cùng cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội tăng tốc.
Ông Phạm Đức Toản nhận định, khi phân khúc trung cấp và bình dân gia tăng, thị trường sẽ cạnh tranh về giá, tạo cơ hội cho người mua thực tiếp cận. Đây là cơ hội điều chỉnh thị trường, giảm áp lực giá cao và cải thiện thanh khoản.
Theo An Linh/Vietnam Finance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/gia-chung-cu-ha-noi-di-ngang-nguoi-mua-thuc-van-lac-dau-d136407.html
