Giá nhà neo cao, thanh khoản bất động sản dân cư chững lại trong bối cảnh lãi suất còn là lực cản lớn với sức mua.
Giá nhà neo cao, thanh khoản bắt đầu chững lại
Thị trường bất động sản dân cư đang phát đi những tín hiệu trái chiều. Một mặt, giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở vùng cao. Mặt khác, khả năng hấp thụ đã suy yếu rõ rệt khi người mua nhà chịu áp lực lớn hơn từ chi phí vốn.
Theo báo cáo ngành bất động sản dân cư do Chứng khoán MB (MBS) vừa công bố, trong quý I/2026, tổng lượng giao dịch đất nền, chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 8% so với cùng kỳ. Ngược lại, lượng hàng tồn kho cuối quý I/2026 tăng 27,8% so với đầu năm. Diễn biến này cho thấy thị trường không còn duy trì trạng thái sôi động như giai đoạn phục hồi trước đó, đặc biệt trong bối cảnh lãi vay bất động sản đã tăng khoảng 1–1,5 điểm % so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, thanh khoản suy yếu nhưng giá bán sơ cấp chưa điều chỉnh tương ứng. Giá chung cư sơ cấp bình quân tại Hà Nội và TP.HCM trong quý đầu năm tăng lần lượt 24% và 40% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm.
Điều này tạo ra nghịch lý trên thị trường nhà ở khi giá sơ cấp vẫn neo cao do nguồn cung lệch pha, nhưng sức mua thực tế lại bị bào mòn. Với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, kể cả trung bình khá, việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn hơn khi giá căn hộ tại các đô thị lớn đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
MBS cho rằng tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đã giảm xuống khoảng 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 100% của năm 2025. Tại TP.HCM, nhờ còn xuất hiện một số dòng sản phẩm trung cấp ở khu vực mở rộng, tỷ lệ hấp thụ quý I/2026 cải thiện lên khoảng 77%, từ mức 66% trước đó. Tuy nhiên, đơn vị phân tích cũng dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể giảm trong quý II khi mặt bằng lãi suất cao tiếp tục tác động đến quyết định mua nhà.
Sự phân hóa giữa hai thị trường lớn đang trở nên rõ nét hơn. Tại Hà Nội, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường có dấu hiệu bước vào chu kỳ điều chỉnh. Nguồn cung căn hộ dự kiến tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026–2027, nhưng tỷ lệ hấp thụ được dự báo giảm mạnh trong bối cảnh lãi suất cao và tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn.
Theo MBS, thị trường Hà Nội đang chịu tác động đồng thời từ hai yếu tố. Thứ nhất là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, khiến chi phí tài chính tăng và làm giảm khả năng chi trả của người mua. Thứ hai là quá trình điều chỉnh quy hoạch đô thị, với các cực tăng trưởng mới, hệ thống metro và hạ tầng giao thông đang được tái định hình. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi rõ hơn những khu vực sẽ hưởng lợi từ hạ tầng trước khi xuống tiền.
Ở phân khúc thấp tầng tại Hà Nội, áp lực còn lớn hơn. Giá bán thứ cấp bất động sản liền thổ đã quay lại vùng cao nhất trong ba năm gần đây, trong khi nguồn cung mới chững lại và tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh. Với giá trị giao dịch lớn, nhóm sản phẩm thấp tầng thường phụ thuộc nhiều hơn vào dòng tiền đầu tư, nên chịu ảnh hưởng rõ hơn khi lãi suất tăng.
Tại phía Nam, bức tranh có phần tích cực hơn nhưng chưa đủ vững chắc. Thị trường bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển từ Hà Nội, nơi mặt bằng giá tăng mạnh khiến lợi suất đầu tư giảm. Tuy nhiên, MBS cho rằng đà phục hồi tại khu vực này có thể chậm lại trong năm 2026 khi lãi suất cao tiếp tục làm gia tăng chi phí vốn.
Trong cơ cấu sản phẩm, phân khúc thấp tầng phía Nam được dự báo chịu sức ép lớn hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư và hoạt động mua bán thứ cấp. Ngược lại, căn hộ vẫn có điểm tựa tốt hơn từ nhu cầu ở thực, dù tỷ lệ hấp thụ cũng khó tránh khỏi xu hướng giảm khi nguồn cung tiếp tục tăng.
Ở phía Nam, nguồn cung mới trong giai đoạn tới chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai hoặc mở bán tiếp theo tại TP.HCM mở rộng và các địa bàn vệ tinh. Phân khúc thấp tầng có sự góp mặt của Green Paradise, Gladia, Gem Sky World, Izumi City, Waterpoint; trong khi nguồn cung căn hộ đến từ các dự án như Prive, Khải Hoàn Imperial, Thuận An Central hay Genesis. Việc nguồn cung cải thiện giúp người mua có thêm lựa chọn, nhưng cũng khiến bài toán hấp thụ trở nên khó hơn khi mặt bằng giá và chi phí vay vẫn ở mức cao.
Hạ tầng là điểm tựa dài hạn, doanh nghiệp sẽ phân hóa mạnh hơn
Dù ngắn hạn còn nhiều áp lực, hạ tầng vẫn được xem là động lực dài hạn quan trọng của thị trường bất động sản. Các tuyến metro, đường sắt liên vùng và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng có thể mở rộng không gian đô thị, kết nối các khu vực vệ tinh và tạo thêm dư địa cho các đại đô thị.
Tuy nhiên, tác động của hạ tầng không đến ngay. MBS lưu ý rằng trong ngắn hạn, tiến độ triển khai hạ tầng còn kéo dài, trong khi lãi suất cao tiếp tục hạn chế sức hấp thụ tại các đại đô thị vùng ven. Điều này có nghĩa là những dự án “đón đầu hạ tầng” vẫn cần thời gian để kiểm chứng sức cầu thực tế.
Trong bức tranh đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phân hóa rõ hơn. Giai đoạn 2026–2027, thị trường sơ cấp được dự báo tiếp tục được dẫn dắt bởi Vinhomes với các đại đô thị quy mô lớn. Tuy nhiên, các dự án quy mô lớn ở vùng ven có thể đối mặt với tỷ lệ hấp thụ thấp hơn trong giai đoạn đầu do nhà đầu tư thận trọng và chi phí vốn chưa hạ nhiệt.
Với các doanh nghiệp nhỏ hơn như KDH, NLG hay DXG, trọng tâm sẽ là khai thác quỹ đất và dự án hiện hữu. KDH triển khai các phân khu tại Gladia và Solina; NLG tiếp tục với Waterpoint, Izumi City và Mizuki Park; trong khi DXG tập trung vào dự án Prive và Gem Sky World. Các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực có thể giữ được sức bán tốt hơn so với phân khúc thấp tầng giá trị lớn.
Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ không chia đều cho toàn ngành. Những doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và tiến độ triển khai thực chất sẽ có nhiều dư địa hơn so với nhóm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc dòng tiền đầu tư ngắn hạn. Khi mặt bằng lãi suất còn cao, sức cầu nhiều khả năng sẽ chọn lọc hơn, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng giá bán, chính sách thanh toán và tiến độ bàn giao thay vì chỉ dựa vào câu chuyện hạ tầng.
Theo Thu Hà/Kinh tế Chứng khoán
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/gia-nha-neo-cao-thanh-khoan-bat-dong-san-dan-cu-chung-lai
