Trước hàng loạt vụ tranh chấp xảy ra tại các dự án bất động sản “bánh vẽ” trên giấy, huy động vốn trái pháp luật, luật sư Trương Anh Tú, Công ty Luật TAT Law firm đã chỉ ra nhiều rủi ro “sập bẫy” khi người dân góp vốn, mua nhà đất tại dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Thời gian qua, tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn ngang nhiên triển khai bán hàng, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, bằng cách “lách” dưới dạng các hình thức đặt cọc, đặt chỗ, thoả thuận đặt mua, hợp đồng góp vốn… Việc huy động vốn sớm này cho thấy năng lực tài chính yếu kém của các chủ đầu tư, không có tiền nên phải tìm mọi cách để xoay sở vốn, “mượn” vốn ngắn hạn của khách hàng để tạo dòng tiền trong giai đoạn chưa được phép kinh doanh bán hàng.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú phân tích: Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở như sau: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Cũng tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã nghiêm cấm hành vi: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.
“Căn cứ vào các quy định đã nêu thì nhà đầu tư, người tham gia góp vốn không được nhận lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở mà chỉ có thể sử dụng phần lợi nhuận đó để mua nhà. Không thể phân chia lợi nhuận của hoạt động góp vốn bằng sản phẩm nhà được”, luật sư Tú chỉ rõ.
Ngoài ra, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất ít chủ đầu tư dự án bất động sản hội tụ đủ các điều kiện như trên khi tiến hành mở bán nhà, đất ở, kí kết hợp đồng góp vốn, mà phần lớn đều chỉ có thể đáp ứng một vài tiêu chí. Thậm chí, khi chỉ có đề xuất nghiên cứu lập quy hoạch đầu tư dự án, chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chưa được giao đất thì doanh nghiệp đã vội vã mở bán hàng, thu tiền của khách hàng.
Ông Trương Anh Tú dẫn chứng từ thông tin phản ánh của báo chí về dự án Danko (Thái Nguyên) đã quảng cáo, tiếp thị các sản phẩm đất nền và huy động vốn từ nhiều cá nhân dù dự án chưa được cấp chứng nhận đầu tư, chưa có quyết định giao đất… Như vậy, dự án này có dấu hiệu vi phạm pháp luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản khác có liên quan, là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới đối với những người có nhu cầu “giữ chỗ” mua đất.
Đối với những dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng đã “góp vốn” hay “đặt cọc” đối mặt với nhiều rủi ro: bị chiếm dụng vốn, mất trắng tiền, không được nhận đất… Do chế tài xử lý vi phạm còn lỏng lẻo, chưa đủ sức răn đe nên khi xảy ra tranh chấp liên quan huy động vốn mua nhà đất ở dự án “vẽ” trên giấy thì người mua thường sẽ chịu thiệt hại.
“Không chỉ mập mờ về thời gian mở bán dự án chính thức, mà chủ đầu tư còn che giấu thông tin, không cung cấp cho khách hàng các văn bản chứng minh dự án đủ điều kiện kinh doanh, được phép huy động vốn… nên khách hàng sẽ đuối lý khi xảy ra tranh chấp. Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được đúng sản phẩm tại dự án, giá bán có thể điều chỉnh theo ý của chủ đầu tư mà không cần có ý kiến của bên mua. Do đây là một thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng nên không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án. Do đó cũng không có cơ chế giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không nên việc xảy ra tranh chấp trong tương lai là hiện hữu”, ông Tú phân tích.
Cảnh báo về tình trạng chủ dự án “gắp lửa” sang tay cho khách hàng, luật sư Tú cho rằng, nếu muốn đòi được tiền đặt cọc, góp vốn mua nhà đất hình thành trong tương lai thì khách hàng phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Ngay cả khi kiện thắng cuộc thì cũng khó đảm bảo thi hành án.
Mặt khác, khi ký hợp đồng mua bán đối với người mua nhà, các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.
Để hạn chế rủi ro khi mua các dự án bất động sản, luật sư Tú khuyến cáo khách hàng cần tìm hiểu kĩ thông tin pháp lý dự án, năng lực tài chính của doanh nghiệp, khảo sát thực địa dự án về tiến độ triển khai xây dựng… Bên cạnh đó, khách hàng nên tham vấn các chuyên gia pháp lý trước khi thực hiện bất cứ giao dịch liên quan đến bất động sản để hạn chế rủi ro “mất cả chì lẫn chài”.
Theo Minh Trần/Kinh tế Môi Trường
Nguồn: https://kinhtemoitruong.vn/huy-dong-von-trai-phep-chu-dau-tu-gap-lua-sang-tay-khach-hang-17288.html
