Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
Miền Nam thành đích đến mới
Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 9 tháng năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung cả năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019 – 2025.
Dù nguồn cung dồi dào, nhưng giá nhà vẫn không “hạ nhiệt”. Trái lại, giá chung cư Hà Nội trong quý III/2025 vẫn tiếp tục lập đỉnh. Tính chung trong 5 năm qua, giá nhà Hà Nội đã tăng 96,2%, gấp 1,7 lần mức tăng của TP. HCM (cũ) trong cùng giai đoạn.
Việc giá neo ở mức cao khiến biên độ tăng giá bị thu hẹp, tỷ suất lợi nhuận giảm theo. Hệ quả là dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội, tìm kiếm cơ hội ở các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn. Trong đó, miền Nam trở thành đích đến chủ yếu của dòng tiền.
Dữ liệu mới nhất về hành vi tìm kiếm bất động sản của batdongsan.com.vn cho thấy dòng tiền từ Hà Nội đang dịch chuyển mạnh vào TP. HCM, đánh dấu một chu kỳ sôi động mới của thị trường phía Nam. Cụ thể, cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có 2 người đang tìm tại TP. HCM, con số cao nhất kể từ năm 2019, là giai đoạn thị trường sôi sục với các cơn sốt chung cư và đất nền. Trong đó, Bình Dương (cũ) là “ngôi sao mới nổi” với lượng tìm kiếm gấp 3 lần so với năm 2023 và chiếm khoảng 5% tổng lượng quan tâm của người Hà Nội. Đặc biệt, động lực đầu tư vào thị trường này tăng rõ rệt kể từ khi Bình Dương sáp nhập vào TP. HCM.
Dữ liệu của batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị trường đông bắc TP. HCM hiện chiếm tới 84% tổng lượng tìm kiếm bất động sản khu vực miền Nam trong quý III/2025. Mức độ quan tâm tăng tới 165% so với đầu năm, bỏ xa các thị trường vệ tinh khác.
Về phân khúc, nhà đầu tư Hà Nội nói riêng và nhà đầu tư miền Bắc nói chung vẫn giữ niềm tin “bền bỉ” với nhà liền thổ, loại hình này chiếm tới 59% tổng lượng tìm kiếm tại TP.HCM, vượt xa chung cư hay đất nền (chỉ 14%).
Anh Nguyễn Tuấn Tài, một môi giới bất động sản, cho biết trong vài quý gần đây, tỷ lệ khách hàng đến từ miền Bắc tại văn phòng anh đang làm việc tăng nhanh đáng kể. “Với tầm vốn 2- 4 tỷ đồng, ở Hà Nội, nhà đầu tư chỉ có thể chọn một căn hộ 1 phòng ngủ hoặc loại 1 phòng ngủ +1. Nhưng ở phía Nam, cùng số tiền ấy có thể lựa chọn phong phú hơn” – anh Tài nói.
Tương tự, anh Phạm Khắc Duy (môi giới làm việc tại TP. HCM) cho biết lượng khách từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc vào xem hàng đã tăng gấp đôi so với các tháng trước đó. Nhiều khách bay vào trong ngày, xem 2-3 dự án rồi chốt luôn. “Nhà đầu tư miền Bắc thường đi theo nhóm, quyết định nhanh và ưu tiên sản phẩm hữu hình như đất nền, nhà phố giao thô. Trong tầm giá 3-5 tỷ đồng, họ gần như có nhiều lựa chọn hơn hẳn so với Hà Nội nên tâm lý xuống tiền cũng mạnh hơn” – anh Duy chia sẻ.
Vì sao dòng tiền đổi hướng?
Lý giải về nguyên nhân khiến nhà đầu tư miền Bắc thời gian qua ồ ạt “Nam tiến”, chuyên gia cho rằng không đơn thuần chỉ vì “săn giá rẻ”.
Sau giai đoạn dài chứng kiến giá nhà tại Hà Nội tăng quá nhanh, nhiều nhà đầu tư nhận ra biên lợi nhuận đang dần thu hẹp, trong khi rủi ro nắm giữ lại gia tăng. Ngoài yếu tố giá, miền Nam hiện được đánh giá có sức bật lớn nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai, quy hoạch mở rộng không gian đô thị, cùng sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn từ miền Bắc. Những yếu tố này kết hợp lại đã tạo nên một “miền đất hứa” mới, nơi nhà đầu tư có thể đón đầu chu kỳ tăng trưởng sắp tới.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, chuyên gia bất động sản độc lập, ông Lê Quốc Kiên, nhìn nhận giá bất động sản miền Bắc đã bắt đầu tăng nhiều từ giai đoạn cuối năm 2023 đến đầu năm 2025, mức tăng khoảng 30% – 40%.
Ngược lại, theo ông Kiên, thị trường miền Nam chỉ bắt đầu ghi nhận nhịp tăng trở lại từ năm 2024 và mức tăng nhìn chung khiêm tốn hơn, dao động trong khoảng 5% – 10%. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư miền Bắc quyết định dịch chuyển dòng vốn về phía Nam để tìm kiếm dư địa tăng trưởng cao hơn và biên lợi nhuận tốt hơn trong trung hạn.
Bên cạnh đó, thời gian gần đây, miền Nam chứng kiến nhiều dự án giao thông và đầu tư hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, các đường vành đai đang dần hình thành, nhiều dự án đang triển khai… Điều này làm gia tăng kỳ vọng về tiềm năng phát triển và giá trị gia tăng của bất động sản tại khu vực.
Ngoài ra, theo ông Kiên, nhà đầu tư miền Bắc vốn có xu hướng tích lũy tài sản mạnh hơn, nên khi dịch chuyển dòng vốn vào miền Nam, quy mô đầu tư của họ thường lớn hơn đáng kể so với nhà đầu tư địa phương. Điều này cũng lý giải vì sao chỉ trong thời gian ngắn, lượng vốn từ miền Bắc đã trở thành một nguồn lực nổi bật trên thị trường phía Nam.
“Lấy ví dụ, chỉ cần bán một căn nhà 60m2 tại Hà Nội, nhà đầu tư có thể vào miền Nam và sở hữu tới ba căn nhà phố giao thô trong dự án 1/500, mỗi căn có diện tích đất 80m2, kết cấu 1 trệt 2 tầng. Giá mỗi căn giao thô khoảng 7 tỷ đồng. Bán một căn ở Hà Nội mà mua được ba căn như vậy trong miền Nam, chênh lệch này cho thấy lý do dòng tiền dịch chuyển mạnh” – ông Kiên dẫn chứng.
Đồng quan điểm, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng lý do người miền Bắc đổ xô vào tìm kiếm ở phía Nam là sự kết hợp từ nhiều yếu tố.
Thứ nhất, đây là giai đoạn thị trường miền Nam đang có nhiều thông tin tích cực về hạ tầng, quy hoạch. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư ngoài Hà Nội đang triển khai nhiều dự án trong TP. HCM, kéo theo một lượng nhà đầu tư “đi cùng” các chủ đầu tư quen thuộc.
Dấu ấn thương hiệu chủ đầu tư quen thuộc cũng ảnh hưởng rõ nét đến hành vi tìm kiếm. Những khu vực có mặt của các chủ đầu tư lớn quen thuộc ở miền Bắc như Ecopark, Vinhomes, Sun Property đang được quan tâm mạnh (có nhiều chủ đầu tư lớn ở phía Nam nhưng nhà đầu tư miền Bắc thậm chí còn không biết). Riêng thị trường Cần Giờ ghi nhận mức tăng tìm kiếm từ nhà đầu tư Hà Nội gấp hơn 2,5 lần so với đầu năm sau khi Vinhomes công bố Vinhomes Green Paradise.
Thứ ba, giá bất động sản ở Hà Nội đã tăng quá nhanh, khiến dư địa tăng thêm rất hạn chế và lợi nhuận không còn hấp dẫn. Vì vậy, nhà đầu tư buộc phải tìm thị trường khác có biên độ tăng trưởng tốt hơn. Trong khi đó, giá tại TP. HCM vài năm qua tăng chậm, nên vẫn còn nhiều khoảng trống để tăng giá trong thời gian tới.
“Người Hà Nội tìm ở đâu, ở đó nổi sóng, dòng tiền này vốn có độ nhạy cao với cơ hội đầu tư. Hai năm vừa qua, giá nhà tại Hà Nội tăng tới 80% – 100% và giờ đây, TP. HCM có thể chỉ mới đang bước vào giai đoạn khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới. Sau nhiều năm trầm lắng, TP. HCM đang dần lấy lại nhịp sôi động, và lần này người thắp lửa chính là nhà đầu tư miền Bắc” – ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh với VietnamFinance.
Theo Lê Tâm/Vietnam Finance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/lan-song-nha-dau-tu-mien-bac-om-tien-nam-tien-d135859.html
