Trao đổi với VietnamFinance, Luật sư Lê Hằng, Công ty Luật TAT Law firm cho biết: “Do nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Người dân đã tham gia mua bất động sản (BĐS) dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành nên dễ dàng sa vào các dự án “ma”, dự án “vịt trời” mua nhà, ‘mua đất trên giấy’. Đây là lỗ hổng làm méo mó thị trường BĐS”.
1.001 chiêu trò “mua nhà trên giấy”
Đơn cử như tại khu vực TP. HCM, thời gian qua đã xảy ra nhiều trường hợp “mua nhà trên giấy” do các đơn vị như Công ty Cổ phần Đầu tư Angel Lina, Công ty BĐS Alibaba hay gần đây nhất là Công ty DELTA, đã tự vẽ ra Dự án phân lô bán nền trên đất công, đất qui hoạch cây xanh, công trình công cộng để mời khách góp vốn thu lợi bất chính hàng trăm tỉ đồng.
Việc doanh nghiệp đi vay vốn ngân hàng hoặc huy động vốn từ người mua là khá phổ biến. Đó là cách đơn giản nhất để kinh doanh nhà đất nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt.
Trong luật kinh doanh bất động sản hiện nay đang khuyến khích tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản nên tạo ra nhiều cơn sốt ảo và xuất hiện các nhà đầu tư nhỏ lẻ, không thực lực và lợi dụng sự tin tưởng của người dân chiếm dụng tiền trái phép thông qua các Hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác đầu tư…
Vì thế, người mua hoặc đầu tư BĐS cần biết qui định pháp luật đối với hoạt động phân lô, bán nền trong dự án được qui định chặt chẽ. Luật đất đai 2013, qui định đất nông nghiệp muốn được chuyển thành đất ở phải phù hợp với qui hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cơ quan thẩm quyền xét duyệt.
Do đó trước khi chuyển nhượng cho người mua với mục đích làm nhà ở, chủ đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bồi thường về chi phí cơ hội, lãi suất, tiền sử dụng đất.. khách hàng sẽ gặp rủi ro.
Cụ thể theo qui định tại Điều 41 Nghị định 43/2014 thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nên, phải đáp ứng các điều kiện như: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.
Cũng theo bà Lê Hằng, đối với các Dự án ma là những Dự án không có thật, chủ đầu tư đã lợi dụng các lỗ hổng về pháp lý là luật cho phép nhà đầu tư huy động vốn.
Chính từ lỗ hổng này, nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn với số lượng “khủng” để trục lợi hoặc thông qua các kênh trung gian là các Công ty bất động sản để huy động vốn. Việc “mua nhà trên giấy” luôn tồn tại những rủi ro cho người dân.
Bên cạnh đó, việc thừa phát lại lập vi bằng đối với các giao dịch nhà đất hoàn toàn không có giá trị pháp lý như một văn bản công chứng theo Luật công chứng khiến nhiều người dân hiểu nhầm.
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác. TạiĐiều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với: “Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…”
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức “lách luật”, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện hợp đồng góp vốn nhưng dự án không thể triển khai hoặc không có dự án thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho bên mua.Tuy nhiên, do cơ sở pháp lý cho hợp đồng góp vốn còn chưa rõ ràng nên phần thua thiệt vẫn nằm ở bên mua.
Làm thế nào để tránh mất cả “chì lẫn chài”?
Để tránh được những rủi ro cho khách hàng, đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần minh bạch đăng tải, công bố các dự án không đủ điều kiện bán ra thị trường, dự án có dấu hiệu sai phạm trên các trang thông tin để cảnh báo cho dân đồng thời lắng nghe tiếng nói của người dân như việc tiếp nhận các thông tin khiếu nại tố cáo của người dân và nhanh chóng vào cuộc để xử lý các vụ việc có dấu hiệu lừa đảo người dân mua nhà trên giấy đối với các dự án ma.
Đối với người tiêu dùng, để tránh việc mua “nhà trên giấy” cần hết sức cảnh giác khi đầu tư mua nhà đất, người dân cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án và tìm đến các nhà đầu tư, công ty bất động sản uy tín có thâm niên trên thị trường và hơn hết khi ký bất cứ văn bản gì dưới dạng Hợp đồng.. cần tham vấn ý kiến của những người hiểu biết pháp lý như luật sư.
Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, quyền lợi của người tiêu dùng được tôn trọng và bảo vệ theo quy định của pháp luật. Pháp luật nghiêm cấm hành vi lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác.Khoản 7 Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 quy định, người tiêu dùng có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, khách hàng có quyền khởi kiện, yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tổ chức, cá nhân có Dự án kinh doanh dịch vụ gây thiệt hại cho khách hàng.Bên cạnh đó, với những dự án “lừa đảo”, người dân nên trình báo với cơ quan điều tra và đề nghị các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Tuy nhiên người dân hãy tự bảo vệ mình trước khi đặt bút ký bất cứ một hợp đồng gì, “phòng bệnh hơn chữa bệnh” và không nên theo tâm lý đám đông lao vào nộp tiền, tránh hậu quả như hiện nay.
Theo Đinh Tịnh/VietnamFinance
