Nghịch cảnh bất động sản: Nơi “xài” đồ cũ, chỗ khoái “hàng thô”

Theo ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, cuối năm Mậu Tuất, sản phẩm căn hộ được tung ra rất lớn với một số dự án có quy mô hàng chục nghìn căn hộ.

“Tuy nhiên, năm Kỷ Hợi, số dự án mới theo nhẩm tính của chúng tôi hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguồn cung căn hộ mới ở tất cả phân khúc, sản phẩm đều dự kiến thấp hơn năm 2018. Do đó, thị trường sẽ chủ yếu tiêu thụ hàng tồn của những dự án đã giới thiệu từ giai đoạn trước”, ông Quyết nói.

Ông Quyết cho rằng, thanh khoản thị trường năm Kỷ Hợi không bùng nổ hay đột phá ở phân khúc căn hộ nhưng sẽ duy trì ở mức ổn định

Hà Nội: Chủ yếu xài “của nhà trồng được” từ những năm trước đó

Ở phân khúc cao cấp, đơn vị nghiên cứu cho rằng, các diễn biến gần đây ở những khu đất vàng ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc hạng sang sau hai năm không có nguồn cung mới. Đơn vị nghiên cứu CBRE cũng nhận định, trong năm Kỷ Hợi, nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án đã ra hàng tại Gia Lâm, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Hà Đông và một số ít ở Đông Anh. Về vị trí, 50% nguồn cung mới vẫn ở phía Tây. Trong khi đó, ở phía Đông thủ đô sẽ có khoảng 30% số hàng được tung ra thị trường.

Về tốc độ thanh khoản ở phân khúc căn hộ, theo các chuyên gia, những sản phẩm giá thành dưới 25 triệu/m2 vẫn sẽ dẫn đầu thị trường.

Ông phân tích, nhu cầu nhà ở cao nhất sẽ là phân khúc nhà giá rẻ, giá dưới 15 triệu/m2. Tuy nhiên, những dự án mức giá này hiện rất ít hoặc có vị trí quá xa nên không thu hút được khách mua. Do đó, những sản phẩm trung cấp, có giá bán từ 16 đến 25 triệu đồng hứa hẹn thanh khoản tốt nhất, với người mua chủ yếu là để ở, giá sẽ chỉ biến động ở mức 3-5%.

“Dẫn đầu về thanh khoản trong năm nay sẽ là căn hộ trung cấp. Tuy nhiên, những dự án cao cấp trong nội đô cũng vẫn giao dịch tốt bởi nguồn cung khan hiếm”, ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản nhận định.

Chuyên gia này cũng dự báo giá căn hộ trung cấp và bình dân có thể tăng 3-5%, còn căn hộ cao cấp sẽ tăng trên 5% do lượng cung khan hiếm.

Một phân khúc khác tiếp tục được đánh giá khả quan là đất nền. Đưa ra đánh giá lạc quan về tăng trưởng kinh tế tại thủ đô, nhóm chuyên gia thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và sản phẩm đất nền là kênh luôn được nhóm khách hàng này ưa chuộng.

Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, những dự án ra hàng trong năm 2018 đều tạo thanh khoản tốt, hàng được giới thiệu ra là bán hết, kể cả khi giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn.

Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự trong năm tới theo ông Toản không lớn, chủ yếu nằm ở các quận, huyện vùng ven đô với những dự án quy mô vừa phải, chỉ vài chục lô. Ngoài những dự án mới sắp ra hàng, theo ông, một số nơi từng bị chậm tiến độ ở khu vực cũng có thể khởi động lại, bổ sung thêm nguồn cung cho thị trường.

“Năm nay, trong bối cảnh, một số sản phẩm đầu tư như bất động sản nghỉ dưỡng đang lắng xuống, đất nền tỉnh lẻ còn chưa rõ hướng đi thì phân khúc đất nền, nhà ở gắn liền với đất tại các dự án vùng ven Hà Nội vẫn sẽ là kênh hút khách, kể cả những dự án chưa đủ điều kiện bán hàng”, ông Toản nhận định. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo về mặt pháp lý để tránh rủi ro.

Thực tế, nguồn cung hạn chế, các dự án đất nền, nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội trong năm mới vẫn là phân khúc có hấp lực tốt. Điều này xuất phát bởi tâm lý các khách hàng, nhà đầu tư miền Bắc thích nhà đất. Hơn nữa, hiện các sản phẩm này hầu hết nằm ngoài khu vực vành đai 3, ở các quận, huyện vùng ven nên giá phù hợp để đầu tư.

Ông Quyết dự báo: “Năm nay, không chỉ có nguồn cung mới quanh khu vực Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức mà những dự án ở Đông Anh, Thanh Trì với mức giá hợp túi tiền hơn sẽ mang đến những sản phẩm đa dạng hơn cho thị trường… Sản phẩm đất nền sẽ bùng nổ mạnh hơn so với năm 2018 với các dự án đến khu vực vùng ven như Hà Đông, Gia Lâm và Đông Anh”.

TP HCM: Đất nền sẽ làm nên đại sự

Mới đây, ông Đoàn Thiên Việt – CEO Công ty Đại Thắng đã đưa ra dự báo, trong 12 tháng tới, đất nền vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của giới đầu tư.

Đặc biệt, đất ở những nơi còn rẻ tại TP HCM, đang ở vùng giá từ 19 triệu/m2 trở xuống, chủ yếu là các huyện ngoại thành, nhiều khả năng tiếp tục biến động, đội thêm 15-30% tùy vị trí và thực trạng kết nối giao thông hiện hữu.

Ông Việt phân tích, mặt bằng giá đất ở những điểm nóng thị trường đã trải qua nhiều đợt nóng sốt giai đoạn 2015-2018, khiến cho giá đất nội thành bị hoài nghi đang là vùng giá ảo. Mặt khác, biên lợi nhuận của đất nền ở vùng giá cao không còn hấp dẫn hoặc giá trị quá lớn đối với đại đa số nhà đầu tư. Do đó, những vùng có giá thấp hơn như tại các huyện nằm ở khu vực ngoại thành sẽ trở thành tài sản liền thổ dễ sở hữu vì tổng giá trị vừa túi tiền hơn, lại có thể kỳ vọng biên độ tăng giá lý tưởng hơn.

“Một số nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đã từng bị chôn vốn trong năm 2018, nếu không ra hàng kịp và cố đấm ăn xôi trong năm 2019 có thể rơi vào tình thế khó khăn”, ông Đoàn Thiên Việt