Chính sách điều hành tín dụng mới cho thấy định hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn ưu tiên các lĩnh vực phục vụ tăng trưởng kinh tế và nhu cầu thực.
Hiểu thế nào về chính sách “nới room” tín dụng bất động sản?
Trước nguy cơ tín dụng bất động sản tăng nóng, đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Tuy nhiên, theo Công văn số 4551/NHNN-CSTT mà NHNN mới ban hành, 25 ngân hàng thương mại sẽ không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào tổng dư nợ tín dụng bất động sản trong năm 2026.
Động thái này được xem là bước điều chỉnh đáng chú ý trong chính sách tín dụng bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng ở lĩnh vực này tăng mạnh trong năm 2025, gây áp lực lên mục tiêu kiểm soát rủi ro hệ thống.
Dù vậy, giới phân tích cho rằng, đây không phải tín hiệu nới lỏng toàn diện đối với thị trường địa ốc mà là cơ chế ưu tiên dòng vốn cho các lĩnh vực có tính chất sản xuất và an sinh xã hội.
Theo các chuyên gia, định hướng điều hành hiện nay là tái phân bổ tín dụng có chọn lọc chứ không phải mở van tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản. Các phân khúc đầu cơ và bất động sản thương mại sẽ tiếp tục nằm trong diện kiểm soát nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính.
Theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Capital, việc thay đổi cách tính tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không phải là động thái nới lỏng tín dụng đại trà cho toàn bộ ngành bất động sản mà là sự hỗ trợ có chủ đích nhằm vào các phân khúc phục vụ trực tiếp cho đời sống nhân dân và sự phát triển của đất nước.
Đồng quan điểm, Chứng khoán Mirae Asset nhìn nhận, việc cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong toàn bộ năm 2026 là cơ chế ưu tiên phân bổ tín dụng thay vì nới lỏng toàn diện. Các ngân hàng được khuyến khích đẩy vốn vào nhà ở xã hội, khu công nghiệp nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn tăng trưởng tín dụng chung được NHNN kiểm soát.
Đây không phải là chính sách mới. Từ năm 2025, các ngân hàng đã được hướng dẫn loại trừ các khoản tín dụng liên quan đến nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khi tính toán dư nợ bất động sản phục vụ mục tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này.
Trên thực tế, phần lớn ngân hàng đã áp dụng cơ chế này trong quá trình quản trị hạn mức tín dụng.
Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, khu công nghiệp hay khu chế xuất có tính chất rất khác với các hoạt động đầu cơ đất đai, các dự án có mức độ rủi ro cao hoặc những phân khúc bất động sản đang dư thừa nguồn cung.
Việc tiếp tục duy trì cơ chế loại trừ đối với nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp cho thấy mục tiêu của NHNN là điều tiết dòng vốn theo chất lượng và mục đích sử dụng vốn.
Điều này cho thấy quan điểm điều hành đang dần chuyển sang hướng hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang là động lực chính cho lợi nhuận ngành ngân hàng, việc loại trừ một phần dư nợ bất động sản khỏi hạn mức kiểm soát giúp các nhà băng có thêm không gian để mở rộng cho vay.
Phân luồng vốn cho bất động sản chọn lọc hơn
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi dòng vốn tín dụng không còn chảy theo hướng dàn trải như trước. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng vượt xa tốc độ huy động vốn, áp lực thanh khoản gia tăng, cơ quan quản lý buộc phải điều tiết dòng tiền theo hướng chọn lọc hơn.
Do đó, dù nới điều kiện đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp nhưng NHNN vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Theo đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng so với cuối năm 2025 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó trong cùng kỳ.
NHNN cũng đang rà soát các đề xuất liên quan tới phân loại bất động sản để có cơ chế tín dụng phù hợp hơn trong thời gian tới.
Trong cuộc làm việc với NHNN vào cuối tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã yêu cầu ngành ngân hàng nghiên cứu, phân loại từng loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và khu công nghiệp.
Nhiều lãnh đạo ngân hàng cũng nhấn mạnh tới yếu tố “chọn lọc” trong cấp tín dụng bất động sản.
Chủ tịch HĐQT VPBank Ngô Chí Dũng cho rằng, điều quan trọng không phải là có nên đầu tư vào bất động sản hay không mà là lựa chọn đúng phân khúc. VPBank xác định tiếp tục coi bất động sản là một lĩnh vực quan trọng nhưng sẽ điều chỉnh chiến lược theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh cho biết, ngân hàng chỉ lựa chọn tài trợ cho các dự án có tính thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và khách hàng có năng lực tài chính rõ ràng.
Chủ tịch HĐQT SHB Đỗ Quang Hiển cũng nhấn mạnh dòng vốn của SHB hiện tập trung nhiều vào các dự án hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và bất động sản công nghiệp, những phân khúc được đánh giá có nhu cầu thực và khả năng hấp thụ tốt.
Ở khối ngân hàng quốc doanh, Vietcombank cho biết định hướng tín dụng được phân loại rõ ràng, ưu tiên các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực với mức giá hợp lý, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay mang tính đầu cơ.
Theo các chuyên gia, bài toán của thị trường bất động sản hiện không chỉ là “nới” tín dụng mà quan trọng hơn là phân bổ dòng vốn theo hướng chọn lọc, ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu thực.
Để chính sách phát huy hiệu quả cao nhất, PGS. Đặng Ngọc Đức – Viện trưởng Viện Công nghệ Tài chính – Trường Đại học Đại Nam – đề xuất cần phân loại rõ tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực và hạn chế dòng tiền chảy vào hoạt động đầu cơ; cần tăng yêu cầu vốn và dự phòng rủi ro đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản cao cấp hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Việc nâng cao tính minh bạch của thị trường giúp cơ quan quản lý và các tổ chức tín dụng đánh giá chính xác hơn các rủi ro tiềm ẩn, qua đó bảo đảm mục tiêu tăng trưởng đi đôi với ổn định tài chính.
Theo Minh Dũng/Vietnam Finance
nguồn: https://vietnamfinance.vn/tai-co-cau-dong-von-bat-dong-san-nguon-tien-do-vao-nhu-cau-thuc-d145682.html
