Thời gian qua, mặc dù cơ quan quản lý đã phát đi nhiều cảnh báo và liên tục đưa ra các chính sách nhằm ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh dẫn đến thị trường đang tiềm ẩn nhiểu rủi ro.
Lượng tiền lớn đổ vào chứng khoán, bất động sản hạ nhiệt
Theo dự báo năm 2021, có khả năng các ngân hàng thương mại sẽ dư thừa dòng tiền, chính sách lãi suất cho vay mua nhà ở sẽ ngày càng hấp dẫn, các nhà đầu tư có thể trông chờ vào việc tận dụng những lợi thế này để tiếp tục “đổ tiền” vào bất động sản.
Tuy nhiên, hết quý I năm 2021, dịch bệnh COVID-19 tiếp tục bùng phát, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhất là về nguồn cung mới. Nguồn cung sụt giảm mạnh nhất là ở 2 thị trường bất động sản lớn Hà Nội và TP.HCM. Khi nguồn cung bất động sản giảm, nhà đầu tư cũng dần dịch chuyển dòng tiền vốn sang đầu tư theo hướng khác là vàng và chứng khoán.
Đặc biệt, trong tháng 5, gần 114 ngàn tài khoản chứng khoán mở mới đã cho thấy dòng tiền rất lớn đang đổ vào chứng khoán. Trước đó, kỷ lục lịch sử được ghi nhận là tháng 3/2021 với 113.314 tài khoản trong nước được mở mới.
Lũy kế 5 tháng đầu năm, nhà đầu tư trong nước mở mới 480.490 tài khoản chứng khoán, vượt 20% số lượng tài khoản mở mới trong cả năm 2020 (393.659 tài khoản). Như vậy, tới cuối tháng 5, số tài khoản chứng khoán trên thị trường Việt Nam ở mức hơn 3.25 triệu tài khoản, tương đương 3,2% tổng dân số. Thanh khoản thị trường đầu năm 2021 cũng được cải thiện mạnh.
Không chỉ tăng vọt về lượng tài khoản mở mới, giá trị giao dịch bình quân trên hai sàn niêm yết từ đầu năm tới ngày 01/06 đạt gần 20.4 ngàn tỷ đồng/phiên, gấp khoảng 4 lần cùng kỳ năm 2020. Lượng tiền lớn đổ vào chứng khoán trong ngắn hạn khiện thị trường bất động sản hạ nhiệt.
Tuy nhiên, với giới đầu tư trung và dài hạn thì bất động sản vẫn là sân chơi được ưu ái nhiều nhất, dịch bệnh COVID-19 tác động sâu rộng đến nhiều ngành kinh tế, dòng tiền của bất động sản không biết chuyển đi đâu để bảo toàn nguồn vốn, cuối cùng lại đổ vào bất động sản. Điều này được thể hiện qua con số thống kê từ đầu năm cho thấy lượng giao dịch bất động sản có giảm nhưng giá bất động sản vẫn không giảm cho thấy đây vẫn là “món ăn” hợp khẩu vị đối với giới đầu tư.
Lượng giao dịch giảm, giá đất vẫn tăng
Báo cáo về toàn cảnh thị trường bất động sản trong quý 1/2021 vừa được Bộ Xây dựng công bố chiều 6/5 cho thấy: Lượng giao dịch bất động sản thành công chỉ đạt 25.386 giao dịch, bằng 86% so với quý trước. Mặc dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục xu hướng tăng.
Một điểm đáng lưu ý trong báo cáo này là giá bán đã tăng cao ở hầu hết các phân khúc, từ căn hộ chung cư tại các địa phương đến biệt thự, nhà liền kề.
Giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới. Cụ thể, giá căn hộ chung cư bình quân tăng 5-10% so với quý 4/2020. Tại Hà Nội, một số dự án có mức tăng cao là Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%); Tại TP. HCM có dự án The Metropole Thủ Thiêm (tăng 5,2%), Đạt Gia Residence Thủ Đức (tăng gần 5%), West Gate Park (tăng 6,1%). Tại Bình Dương, giá giao dịch ở các dự án như Bcons Suối Tiên, The East Gate, Compass One tăng từ 4 – 5%…
Tạicácđôthịlớn,cácdựánnhàởxãhội,nhàởgiárẻvớimứcgiádưới25 triệu/m2 rất ít. Hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Những dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng 20 triệu/m2, nay đã tăng lên trên 25 triệu/m2.
Phân khúc đất nền được xem là tăng giá cao nhất và là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng sốt nóng ở nhiều địa phương.
Với thị trường TP. Hồ Chí Minh, giá nhà đất ở khu vực Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay. Trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 , thậm chí gần 200 triệu/ m2; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/ m2, giờ đã tăng lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2, có nơi đạt 100 triệu đồng/m2.
Một số vùng thuộc các tỉnh cũng ghi nhận mức tăng đột biến như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa… Nguyên nhân cơ bản khiến giá bất động sản nhìn chung đều tăng và có hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực của các địa phương đã được Bộ Xây dựng chỉ rõ trong báo cáo.
Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch hiện nay chủ yếu là đặt cọc. Sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua. Điều này cho thấy thị trường bất động sản hiện nay đang tồn tại nhiều rủi ro khi hầu hết người đi mua không có nhu cầu thật mà là đầu tư, đầu cơ.
Bài toán khó cho cơ quan quản lý
Theo Bộ Xây dựng, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây mặc dù chưa tác động trực tiếp làm tăng giá nhà ở. Đất ở của các dự án nhưng cũng có tác động tâm lý đến giới đầu tư bất động sản đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.
Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.
Tuy nhiên, tình trạng này cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường, cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, cần có sự
theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành “bong bóng” bất động sản”, đại diện Bộ Xây dựng nhận định.
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), muốn giảm giá nhà, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bản chất của thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Tuy nhiên, hiện nay cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm méo mó chính sách.
Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ, bao gồm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác (như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…).
“Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030”, Bộ này cho biết.
Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý, bất động sản về lâu về dài vẫn là một kênh đầu tư an toàn, thế nên cơ quan chức năng cần hoàn thiện các quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc mua bán bất động sản để hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư và nhà nước.
Theo Thanh Bút/Thương Gia
Nguồn:https://thuonggiaonline.vn/thi-truong-bat-dong-san-ha-nhiet-nhung-gia-van-lo-lung-bay-39496.htm
