Thời gian qua, hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản tương đối trầm lắng, song bất động sản khu công nghiệp vẫn được nhiều chuyên gia dự đoán phát triển tốt.
Việt Nam đã trải qua hơn 30 năm xây dựng và phát triển các khu công nghiệp đầu tiên. Do đó, số lượng khu công nghiệp cũng như tổng diện tích phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam tăng khá nhanh trong những năm qua.
Tỷ lệ lấp đầy trên 80%
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến cuối năm 2022, trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành.
Trong đó, có 397 khu công nghiệp đã được thành lập, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87.100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58.700 ha. Bên cạnh đó, còn có 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35.700 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng 23.800 ha.
Cùng với đó, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tại các tỉnh phía Nam tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp kín đạt trên 95%.
Được biết, các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút được hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng hơn 340 tỷ USD.
Báo cáo của VARS cho biết, hiện tại 5 tỉnh, thành có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất là Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An và Bắc Ninh. Đồng Nai là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất cả nước, với 31 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy khoảng 84%.
Còn Bình Dương là tỉnh có diện tích khu công lớn nhất cả nước với tổng diện tích 12.721 ha từ 31 khu công nghiệp, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam và 13% diện tích khu công nghiệp Việt Nam. Bắc Ninh là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất miền Bắc với 15 khu công nghiệp.
Trong khi đó, Hải Phòng là địa phương có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía Bắc với 14 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đã được xây dựng và hình thành. Hưng Yên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước.
Tuy nhiên, cả nước hiện có rất ít dự án nhà ở công nhân với quy mô khoảng hơn 3.000 căn. Điển hình là Quảng Ninh dự án khoảng 1.000 căn, đáp ứng 5.500 chỗ ở, Bắc Ninh dự án khoảng 2.000 căn, đáp ứng 11.000 chỗ ở, TP.HCM dự án khoảng 360 căn, đáp ứng 1.000 chỗ.
Các dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, thậm chí sân thể thao, chợ, cửa hàng… ngày càng phát triển đa dạng, cơ sở quy mô hay buôn bán nhỏ lẻ đều có điều kiện phát triển.
Cần thay đổi để thu hút đầu tư
Nhìn lại trước đây khoảng 20 – 30 năm, khu công nghiệp Việt Nam phát triển chủ yếu các ngành nghề sử dụng nhiều lao động, loại hình kinh doanh chủ yếu cung cấp hạ tầng khu công nghiệp, các dịch vụ về đất để các nhà máy đế xây dựng và phát triển.
Tuy nhiên trong 10 năm trở lại đây, các lĩnh vực về phát triển công nghệ cao, dẫn đến sử dụng lao động ít hơn. Đặc biệt là sự phát triển của các doanh nghiệp sản xuất điện tử cùng với các doanh nghiệp lớn như là Samsung, Foxconn và nhiều doanh nghiệp phụ trợ cũng đã tham gia và chuỗi sản xuất, cho nên các nhu cầu về mặt thuê kho, thuê các nhà máy xây dựng sẵn hiện nay là rất lớn
Tại hội thảo vừa mới diễn ra, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và khối bất động sản nhà ở của Công ty Frasers Việt Nam, cho biết, trong tương lai về mặt phát triển khu công nghiệp của Việt Nam sẽ tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất công nghệ cao và ít yêu cầu về lực lượng lớn, nhưng lại ưu tiên về nhân lực chất lượng cao.
Điều đáng chú ý, trong khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường thương mại điện tử phát triển bùng nổ, mang lại yêu cầu rất lớn về các lượng nhà kho và logistics. Chính vì, nhu cầu của nhà kho và các logistics ở khu công nghiệp, xung quanh các trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ.
Đánh giá thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam năm 2023, ông Trương An Dương nhận định, bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển theo chiều hướng tốt như các năm trước.
Tuy nhiên, nhu cầu sản xuất trên toàn cầu đang có sự sụt giảm nhất định, chính vì vậy nên tốc độ chuyển dịch chuỗi giá trị qua Việt Nam hay các nước khác sẽ chậm lại.
Đặc biệt, hiện các nước trong khối Đông Nam Á đang có sự cạnh tranh quyết liệt trong lĩnh vực công nghiệp mới như ô tô điện. Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Philippines có rất nhiều chính sách để khuyến khích các nhà đầu tư mảng này. Trong bối cảnh đó, nếu Việt Nam không nhanh chóng có chính sách khuyến khích đầu tư vào năng lượng xanh cũng như sản xuất ô tô điện bắt kịp thế giới, thì trong tương lai có thể thành khó khăn trong phát triển công nghiệp và bất động sản nói chung.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai tại Việt Nam tiếp tục gia tăng, đặc biệt là giá đất bất động sản khu công nghiệp gia tăng trong cả quãng thời gian vừa qua. Điều này cũng sẽ tạo áp lực chi phí sản xuất cho các nhà đầu tư trên thế giới khi chuyển về Việt Nam, làm cho thị trường Việt Nam kém cạnh tranh hơn.
Thu nhập, mức lương lao động tại Việt Nam tiếp tục gia tăng trong thời gian tới trong khi nguồn lực lao động, đặc biệt là lao động qua đào tạo, không được cải thiện nhanh chóng, tạo ra sự khó khăn cho nhà đầu tư khi vào Việt Nam sản xuất.
Ông Trương An Dương nhận định: “Để bất động sản khu công nghiệp Việt Nam giá tăng được sức hút, các nhà đầu tư tham gia sản xuất tại thị trường Việt Nam sẽ yêu cầu nhiều hơn về các dịch vụ, do đó cần có chính sách hỗ trợ họ trong quá trình xây dựng nhà máy cũng như đi vào hoạt động, nhất là các vấn đề pháp lý như thủ tục thành lập công ty, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, xây dựng, tuyển dụng, thuế quan….”
Bên cạnh đó, Việt Nam cần phát triển và cải thiện cơ sở hạ tầng, điện, nước, kết nối giao thông để giúp giảm thiểu chi phí hoạt động của các doanh nghiệp sản xuất.
Theo Phan Mỹ/Thương Gia
Nguồn: https://thuonggiaonline.vn/gia-dat-tiep-tuc-tang-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-viet-nam-mat-dan-loi-the-57193.htm
