Lợi nhuận sau thuế năm 2023 của Nhà Khang Điền đạt 731 tỷ đồng, giảm 34% so với năm trước, xuống mức thấp nhất 6 năm. Tính đến cuối năm, giá trị hàng tồn kho đã “ngấp nghé” 19.000 tỷ đồng.
Lợi nhuận xuống mức thấp nhất 6 năm
Báo cáo tài chính quý IV/2023 của Công ty CP Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) tiếp tục chứng kiến sự tụt dốc cả về doanh thu và lợi nhuận.
Theo đó, doanh thu thuần suy giảm 62% so với cùng kỳ, xuống còn 469 tỷ đồng. Sự suy giảm này chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Thuyết minh của Nhà Khang Điền cho thấy, mảng kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp chỉ ghi nhận 452 tỷ đồng doanh thu, giảm 63% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nhờ giá vốn hàng bán giảm nhanh hơn ở mức 81%, ghi nhận ở mức 292 tỷ đồng, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp chỉ giảm nhẹ 2%, đạt xấp xỉ 292 tỷ đồng.
Trong khi hoạt động kinh doanh cốt lõi đi xuống thì doanh thu từ hoạt động tài chính lại chứng kiến sự chuyển biến tích cực, khi tăng 78%, lên mức 16 tỷ đồng, toàn bộ là lãi tiền gửi. Dù vậy, con số này lại “chẳng thấm vào đâu” khi chi phí tài chính tăng gần gấp đôi, lên tới 56 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chi phí bán hàng cũng tiếp tục “phình to”, đạt xấp xỉ 59 tỷ đồng, còn chi phí quản lý doanh nghiệp ghi nhận ở mức 53 tỷ đồng, tiết giảm không đáng kể so với cùng kỳ.
Bị “bóp nghẹt” bởi chi phí, Nhà Khang Điền báo lãi sau thuế đạt 63 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ. Đây là mức lãi theo quý thấp nhất của doanh nghiệp bất động sản này kể từ quý III/2016 đến nay.
Giải trình về biến động lợi nhuận, Nhà Khang Điền cho biết, trong quý IV/2023, doanh nghiệp có khoản giảm lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ với giá trị khoảng 6 tỷ đồng, khoản tăng chi phí tài chính với giá trị khoảng 26 tỷ đồng, cùng khoản giảm lợi nhuận khác với giá trị khoảng 25 tỷ đồng và khoản giảm thu nhập thuế doanh nghiệp hoãn lại với giá trị khoảng 33 tỷ đồng. Số tiền này bù trừ với khoản giảm chi phí thuế doanh nghiệp hiện hành với giá trị 50 tỷ đồng đã khiến lợi nhuận làm giảm lợi nhuận sau thuế của Nhà Khang Điền suy giảm.
Tính chung năm 2023, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.093 tỷ đồng, giảm 28% so với năm 2022. Lợi nhuận sau thuế đạt 731 tỷ đồng, giảm 34% so với năm trước. Đây là mức lợi nhuận thấp nhất của doanh nghiệp này trong vòng 6 năm trở lại đây.
Được biết, trong năm 2023, Nhà Khang Điền đặt mục tiêu doanh thu đạt 3.100 tỷ đồng, tăng 6,5% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế dự kiến 1.000 tỷ đồng, giảm 9,3% so với thực hiện trong năm 2022. Tuy nhiên, đã hết năm, doanh nghiệp này mới thực hiện được 68% chỉ tiêu doanh thu và 73% chỉ tiêu lợi nhuận.
Hàng tồn kho “ngấp nghé” 19.000 tỷ đồng
Tính đến ngày 31/12/2023, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 26.418 tỷ đồng, tăng gần 23% so với số đầu năm.
Phần lớn cơ cấu tài sản được tài trợ bởi hàng tồn kho với giá trị ghi nhận cuối năm đạt 18.788 tỷ đồng. Số tiền này chủ yếu “đọng” trong các dự án bất động sản xây dựng dở dang. Trong đó, chỉ duy nhất dự án Thuỷ Sinh – Phú Hữu có giá trị hàng tổn kho giảm, còn lại các dự án khác đều ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Các dự án ghi nhận hàng tồn kho ở mức cao gồm có: Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ đồng), Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.381 tỷ đồng), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (3.159 tỷ đồng), Khang Phúc – Phong Phú 2 (1.675 tỷ đồng), Khang Phúc – An Dương Vương (1.233 tỷ đồng). Bên cạnh đó, Nhà Khang Điền còn ghi nhận phát sinh 965 tỷ đồng hàng tồn kho tại dự án Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông trong khi đầu năm không ghi nhận khoản tiền này.
Đáng chú ý, dự án Khang Phúc – Khu Dân cư Bình Hưng 11A đã được doanh nghiệp mang đi thế chấp cho hai khoản vay tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (HOSE: OCB) – Chi nhánh Quận 4.
Ngoài ra, Nhà Khang Điền cũng đang ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 931 tỷ đồng vào Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng.
Một điểm đáng lưu ý trên bảng cân đối kế toán của Nhà Khang Điền đó là khoản người mua trả tiền trước tính đến ngày 31/12/2023 đã đạt 2.354 tỷ đồng, cao gấp 2,7 lần so với hồi đầu năm 2023 và cao gấp 2,6 lần so với con số 895 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2023. Số tiền này chủ yếu là các khoản tiền trả trước của khách hàng mua bất động sản, sẽ được hạch toán thành doanh thu khi doanh nghiệp bàn giao nhà cho khách hàng. Cần biết, trong quý IV/2023, nhóm Khang Điền đã chính thức mở bán 1.043 căn hộ thuộc Khu nhà ở cao tầng dự án The Privia (tên thương mại của dự án Khang Phúc – An Dương Vương) với giá dao động trong khoảng 48 – 52 triệu đồng/m2. Đây được xem là động lực chính dẫn đến sự tăng trưởng nói trên.
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của Nhà Khang Điền cho thấy, trong năm 2023, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh âm hơn 1.556 tỷ đồng do doanh nghiệp mạnh tay xuống tiền đầu tư các dự án bất động sản và tăng cường dự trữ hàng tồn kho. Trong khi đó, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính âm 293 tỷ đồng do trả nợ gốc vay. Tuy nhiên, nhờ khoản tiền vào hơn 3.190 tỷ đồng thu hồi từ hoạt động đầu tư góp vốn vào đơn vị khác, dòng tiền thuần trong năm 2023 của Khang Điền vẫn duy trì dương ở mức gần 977 tỷ đồng.
Tại ngày 31/12/2023, nợ vay của Nhà Khang Điền ghi nhận ở mức 6.345 tỷ đồng, giảm 6,2% so với đầu năm 2023. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức 0,41 lần, giảm đáng kể so với mức 0,57 lần hồi đầu năm.
