Theo Báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, năm 2021, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương được điều chỉnh với mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với 5 năm trước. Giá đất tăng đã có những tác động nhất định đến giá bất động sản, nhà ở.
Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, trong năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 nay, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng, trong đó có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.Có ý kiến cho rằng, do các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng cao hơn so với trước đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Mặc dù vậy, hiện tượng tăng giá bất động sản có nhiều nguyên nhân khác nhau như: dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa, nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư; do giới đầu cơ lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính.
Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.
Đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.
Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: Bình quân, tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn).
Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương cũng đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.
Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng từ 15-20% của các địa phương làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5-5%.
Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường (lúc đó việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp).
Việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 1/1/2020); các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.
Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thị trường bất động sản năm 2021 vẫn còn có những thách thức trước mắt, nhưng cũng sẽ có nhiều cơ hội để phát triển.
Vì vậy, nếu nắm bắt được các cơ hội này và các cơ chế, chính sách, pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung (đã được ban hành cũng như sắp được ban hành) sớm được triển khai thực hiện, đi vào thực tế thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời sẽ là bản lề mở ra thời kỳ phát triển mới của thị trường trong hoàn cảnh, điều kiện mới.
Theo Anh Phương/Việt Mỹ
Nguồn: https://vietmy.net.vn/kinh-te/tang-gia-dat-co-thoi-bung-len-con-sot-bat-dong-san-moi-489462
