Ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực miền Nam vừa đưa ra những phân tích liên quan đến câu chuyện pháp lý condotel không rõ ràng khiến chủ đầu tư đánh vào tâm lý khách mua bằng cách cam kết lợi nhuận hấp dẫn.
Bàn về câu chuyện này, ông Hùng nhận định, điều cần quan tâm đầu tiên của nhà đầu tư về sản phẩm là tính pháp lý. Dự án có sổ hồng lâu dài, có được sở hữu lâu dài hay không, thậm chí được nhà nước cấp có thời hạn 50 – 70 hay không, vì ít ra khi đó người mua sẽ được nhà nước bảo hộ quyền lợi cho mình.
Thứ hai là khu vực dự án condotel có phải là nơi có lợi thế về du lịch biển như Phú Quốc, Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long… và hệ thống giao thông thuận tiện, đặc biệt khu vực đó có sân bay hay không.
Yếu tố thứ ba là giá sản phẩm và thương hiệu của chủ đầu tư dự án như thế nào.
Cuối cùng mới là lãi suất cam kết lợi nhuận cho thuê và ngân hàng hỗ trợ tín dụng.
Như vậy, theo ông Hùng lợi nhuận chỉ là câu chuyện đi sau tính pháp lý, vị trí dự án, thương hiệu của chủ đầu tư.
| “Nhưng vì pháp lý của condotel hiện nay không rõ ràng nên các chủ đầu tư đua nhau đánh vào tâm lý khách hàng bằng cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8 – 12%/năm”, ông Hùng nhấn mạnh. |
Với tình trạng cam kết lợi nhuận condotel “vô tội vạ”, cộng thêm quản lý không chuyên nghiệp, theo ông Hùng, chắc chắn nhiều dự án sẽ xảy ra tình trạng “vỡ trận” và sẽ có một đợt khủng hoảng condotel.
Theo số liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2017 là năm bùng nổ condotel khi có đến 26.364 căn. Nha Trang chiếm hơn 1 nửa trong số này. Năm 2018 chậm lại khi chỉ có 9.395 căn được chào bán. Đà Nẵng và Quảng Ninh nhiều nhất. 10 tháng đầu năm 2019, condotel tập trung mạnh ở Ninh Thuận và Vũng Tàu.
Nên bỏ cam kết lợi nhuận?
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam phân tích nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cam kết chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng 8 – 10% trong vòng 5 – 10 năm. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ CBRE, những dự án khả quan nhất cũng chỉ có thể chi trả lợi nhuận cao nhất 6,5%/năm. Điều đáng nói, dù kiến nghị rất nhiều song tới nay vẫn chưa có khung pháp lý bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nên đặc biệt lưu ý về mức lợi nhuận kỳ vọng đạt được bằng cách tự tính toán kỹ lưỡng hay tìm nguồn tư vấn có chất lượng.
Cùng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, tại nhiều nước trên thế giới, tỷ suất lợi nhuận cam kết của loại hình căn hộ condotel chỉ khoảng 6%/năm. Mỗi nước có điều kiện kinh doanh khác nhau như chi phí lãi vay hay tỷ lệ lạm phát nên các chủ đầu tư trong nước có thể đưa ra cam kết lợi nhuận cao hơn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh tỷ lệ cam kết nếu lên tới 14 – 15%/năm là phi lý.
Thực tế có khá nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang có xu hướng từ bỏ cam kết lợi nhuận để đưa về giá trị thực, đồng thời giúp cả chủ đầu tư lẫn khách hàng tránh được rắc rối trong quá trình vận hành.
Trên thị trường đã có khá nhiều dự án đi theo hướng không cam kết lợi nhuận. Chẳng hạn, tổ hợp nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh của chủ đầu tư Vịnh Nha Trang đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là được tự vận hành hoặc ủy thác cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý.
Hay dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né của chủ đầu tư IDJ với quy mô gần 3.000 căn hộ khách sạn cũng đi theo xu hướng này. Theo đó, đối với những căn hộ không cam kết, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc cho chủ đầu tư thuê lại và chia sẻ lợi nhuận với tỷ lệ 80% dành cho người mua.
Và nhiều dự án khác…
Ông Adam Bury, Phó Chủ tịch cấp cao, JLL Hotels & Hospitality Group từng cho biết, tại một số dự án condotel rất thành công khi bán được sản phẩm mà không cần cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi. Cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận.
Theo các chuyên gia trong ngành, đây cũng là một trong những cách mà giúp giảm bớt sự hệ lụy từ việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp không đúng như cam kết. Bởi, việc cam kết lợi nhuận một mặt tạo ra tâm lý an tâm cho khách hàng, nhưng mặt trái đã đẩy giá trị căn hộ lên cao để bù cho phần lợi nhuận cam kết với khách hàng. Trong khi đó, khi dự án đi vào hoạt động lại không hiệu quả, khiến khách hàng mất niềm tin với các chủ đầu tư.
Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư kí Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc khai thác, lấp đầy công suất buồng phòng là rất quan trọng khi đầu tư condotel. Lợi nhuận cam kết với nhà đầu tư có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố lấp đầy này.
Thay vì việc chỉ chăm chăm vào việc bán hàng và thu tiền của khách hàng, chủ đầu tư nên tập trung mạnh vào vấn đề khai thác, quản lý đồng bộ dự án. Về quản lý thuê phải kết hợp với đơn vị lữ hành kéo khách đến, tức vừa quản lý vừa kết hợp du lịch sẽ tạo hiệu quả cao.
Theo ông Hùng, nếu không cam kết lợi nhuận, Nhà nước phải có chính sách rõ ràng hơn nữa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho condotel.
Cùng quan điểm, ông Luis Mesquita de Melo, Asian Coast Development Ltd. cho rằng, condotel cũng chỉ là một trong rất nhiều mô hình thôi, tương tự như time sharing, muốn thành công, chúng ta phải có khung pháp lý hoàn chỉnh để vận hành. Về cơ bản, condotel là một mô hình BĐS tạo dòng tiền tốt, nhưng lợi nhuận 10 – 15%/năm chỉ là con số mang tính quảng bá và chưa thực sự khả thi tại thị trường Việt Nam.
Theo Quân Vương/Thời báo Chứng khoán
