Giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng giá mới khiến nhiều người dân TP.HCM từ bỏ ý định mua nhà có “sổ đỏ”, thay vào đó là tìm mua loại chung cư mới chỉ có hợp đồng mua bán công chứng.
Chấp nhận vì “giá mềm”
Báo cáo thị trường BĐS quý I/2024 từ batdongsan.com.vn công bố cho thấy, giá căn hộ chung cư TP.HCM vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trong 3 tháng đầu năm.
Cụ thể, giá căn hộ chung cư TP.HCM loại hình cao cấp (giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên) ghi nhận tăng 5%, phân khúc trung cấp (từ 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với quý trước đó.
Còn theo CBRE Việt Nam, từ đầu năm 2024 tới nay, thị trường TP.HCM ghi nhận giá căn hộ TP.HCM trung bình đang ở mức 62 triệu đồng/m2, tăng 0,1% so với quý 4/2023.
Chuyên gia của batdongsan.com.vn dự đoán, giá căn hộ chung cư TP.HCM có thể sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới triển khai ra thị trường khan hiếm và gần như chỉ còn nguồn hàng ở loại hình cao cấp.
Mặt bằng giá tăng khiến căn hộ chung cư đã bàn giao nhà, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng hay sổ đỏ) làm “khó” mức tài chính của người mua. Ví dụ, căn hộ chung cư Nam Long Akari Bình Tân quý III/2023 mới chỉ dừng ở mức 35 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 48 – 50 triệu đồng/m2 do đã có sổ hồng. Hay như tại khu Vinhomes Bình Thạnh, căn hộ chung cư đã có sổ hồng vượt ngưỡng đạt 120 triệu đồng/m2 trong khi giá trung bình trong khu vực là 80 triệu đồng/m2. Khu vực đường Bến Vân Đồn (quận 4) cũng tương tự, căn hộ chung cư Icon 56 có giá lên tới 90 triệu đồng/m2 vẫn hút khách do người mua yên tâm đã có sổ hồng.
Trong khi đó, các tại một số dự án căn hộ chung cư chưa có sổ hồng đang được rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá chung của khu vực. Ví dụ, bên cạnh chung cư Icon 56 tại quận 4, người cần nhà có thể dễ dàng mua căn hộ chung cư The Tresor với mức giá 60 – 70 triệu đồng/m2 mà vị trí, thiết kế lại cao cấp hơn. Hay tại quận Bình Tân, các block chung cư chưa có sổ hồng của Akari chỉ dừng ở mức 40 triệu đồng/m2.
“Căn hộ tôi mua ở quận 4 chưa có sổ hồng, được giao dịch thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán công chứng, có nộp thuế đầy đủ vào ngân sách và chủ đầu tư chứng nhận sang nhượng. So với mua căn hộ đã có sổ hồng thì có rủi ro hơn tuy nhiên giá mềm, tôi tiết kiệm được 1 tỷ đồng loại cùng diện tích. Bởi vậy, bản thân cũng không thấy vấn đề gì lo lắng”, bà Ánh Tuyết, cư dân tại quận 4 tâm sự.
Một cư dân chung cư khác tại quận Bình Tân cũng cho hay, căn hộ chung cư mà anh mua có diện tích khoảng 70 m2 có 2 phòng ngủ với đầy đủ nội thất cơ bản với giá 3 tỷ đồng, tiết kiệm được 500 triệu đồng so với đã có sổ hồng.
“Tôi thấy tình trạng căn hộ chưa được cấp chủ quyền khá phổ biến giai đoạn hiện nay, thực lòng trong lúc cả chủ đầu tư và thành phố đều đang tìm cách tháo gỡ để sớm cấp chủ quyền thì người mua cũng nên bình tĩnh chờ đợi, miễn nhà đã có Hợp đồng mua bán công chứng là ổn, còn hơn là đi thuê chưa biết tới ngày nào mới được ở nhà đàng hoàng”, cư dân này tâm sự.
Tương tự, tại chung cư Lexington (TP.Thủ Đức), chị Hà Phan chấp nhận mua căn hộ chung cư 80m2 với giá thấp hơn trong cùng khu vực với hy vọng sớm cùng 1.500 cư dân ở đây “chờ ngày giải cứu” được cấp sổ hồng. “Do chưa có sổ hồng nên tôi mới ép giá xuống thấp hơn giá trị thực của căn hộ để mua và chấp nhận khi cần vay vốn cũng không thể dùng tài sản là căn hộ để thế chấp ngân hàng. Hy vọng sớm được chủ đầu tư và chính quyền tháo gỡ”.
Liều và chờ giải cứu?
Thông tin về tiến độ giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người mua tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn, đại diện Phòng Quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, qua quá trình giải quyết, đã xác định được 81.085 căn nhà bao gồm căn hộ chung cư, nhà phố tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố tuy đã có văn bản thẩm định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thể cấp sổ do các vướng mắc về chậm nộp thuế, chậm nộp hồ sơ cấp, loại hình BĐS mới, rà soát nghĩa vụ tài chính bổ sung…
Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) vừa trình UBND thành phố phê duyệt đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM”, theo đó Sở TNMT sẽ tập trung hệ thống các dự án BĐS còn tồn đọng vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể, từ đó đề xuất hướng giải quyết theo từng nhóm vấn đề, không đề xuất xử lý các hồ sơ xác định giá đất cụ thể áp dụng theo Luật Đất đai 2024.
Theo Sở TNMT, số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố ước tính lên đến gần 200 hồ sơ. Trong đó bao gồm những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do được cơ quan Nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.
Sở TNMT cũng cho biết, công tác định giá đất cho một dự án bắt đầu từ khâu lựa chọn đơn vị tư vấn. Tại thành phố có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất nhưng thực tế chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện công việc này. Rất nhiều hồ sơ dự án được chào thầu nhưng không có đơn vị nào tham gia.
Những quy định chặt chẽ của Luật Đấu thầu cũng dẫn đến việc lựa chọn đơn vị định giá đất mất nhiều thời gian. Thêm nữa, chưa có chế tài đối với các doanh nghiệp có chức năng nhưng không tham gia định giá đất, dẫn đến thực tế có rất nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu trên chục lần vẫn không tìm được đơn vị thẩm định. Công tác định giá đất cụ thể là cơ sở để các chủ đầu tư dự án nhà ở hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trên cơ sở đó, cơ quan thẩm quyền sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và tiến tới cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc tắc sổ hồng trong thời gian qua, đã hình thành nên các hệ quả tiêu cực như: Không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng mua nhà, khiến chủ đầu tư bị thiệt hại và mang tiếng, bên cạnh đó còn làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Chủ tịch HoREA nhận định, có 2 vấn đề cần tách ra để xử lý phù hợp, cụ thể, người mua nhà là bên ngay tình, vô can, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, thì phải được ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước. Còn về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, thì tách ra xử lý riêng, với điều kiện chủ đầu tư cam kết, ký quỹ và có giải pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước. Riêng phần lỗi của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì cũng nên tách ra xử lý riêng.
“Tôi đành mua liều thôi, trước hết cứ cần có nhà để ở đã. Nếu thành phố sớm tháo gỡ, thì căn hộ tôi mới mua sẽ có sổ hồng, lúc đó làm gì có giá mềm như bây giờ”, chị Hà Phan chia sẻ. Chính vì hy vọng đó, nên xu hướng chấp nhận mua căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán công chứng vẫn đang sôi động tại thị trường địa ốc TP.HCM.
