Giá chung cư ở Hà Nội đã ‘neo đậu’ ở một mức giá mới sau thời gian tăng nóng vừa qua, chuyên gia cho biết thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới.
Chung cư mới và cũ đều thiết lập giá mới
Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing, chung cư sơ cấp Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự hồi phục tích cực. Nguồn cung mở mới và lượng tiêu thụ sơ cấp quý I/2024 đều đạt 3.000 căn hộ, gấp 2,1 lần so với năm 2023, nhưng vẫn chỉ tương đương 80% quý I/2022.
Tại Hà Nội, chỉ một số chủ đầu tư lớn có thể ra hàng, tập trung 95% ở khu Đông và Tây. Cụ thể, 75% căn hộ mở mới vẫn đến từ các dự án đã mở bán trong và trước năm 2023 và chỉ có 4 tòa chung cư mở bán mới trong quý I/2024. Đây cũng là quý thứ 3 liên tiếp nguồn cung mở mới thấp hơn lượng tiêu thụ thể hiện nguồn cung sơ cấp tiếp tục bị hạn chế tại thị trường Hà Nội.
Dữ liệu từ OneHousing cho biết, giá bán sơ cấp chung cư quý I/2024 đi ngang 58,5 triệu đồng/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá. Tuy nhiên, so với quý I năm ngoái, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%.
Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp chung cư tăng 14,4% so với cùng kỳ quý I/2023, đạt 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại Hà Nội.
Khảo sát của PV tại các dự án chung cư nằm ở phía Tây Hồ Tây cho thấy mức giá hiện nay đều vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đơn cử, tại dự án chung cư cao cấp H9CT1 nằm trong khu Starlake Tây Hồ vào thời điểm mở bán năm 2019 có giá gây sốt lên tới 60-70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trên thị trường thứ cấp hiện tại, được chào bán với giá 100 – 125 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án cao cấp Han Jardin (khu Ngoại giao đoàn) thời điểm mở bán 2023, dự án có mức giá 65 – 95 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện mức giá chuyển nhượng đã lên 80 – 120 triệu đồng/m2.
Một dự án khác cao cấp khác như Heritage West Lake, trên thị trường sơ cấp, giá bán của chủ đầu tư thời điểm mở bán đối với sản phẩm duplex rơi vào khoảng 192 triệu đồng/m2, đến nay đã các mốc 220 – 260 triệu đồng/m2. Cách đó không xa, một dự án cao cấp khác là Endless Skyline West Lake của chủ đầu tư Phenikaa cũng đang được rao bán mức giá dao động 87 – 110 triệu đồng/m2.
Hay như dự án căn hộ D’.Palais de Louis (đường Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy) một thời của Tân Hoàng Minh vừa đổi tên dự án thành Hanoi Signature, chủ đầu tư mới là Ramond Holdings đã công bố giá bán căn hộ thấp nhất 97 triệu đồng/m2, cao nhất 219 triệu đồng/m2.
Các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội vừa mở bán cũng thiết lập bảng giá mới như Lumi Hà Nội từ 70 – 90 triệu đồng/m2, The Canopy Residences khoảng 60 – 100 triệu đồng/m2, The Solar Park cũng dao động trên dưới 80 triệu/m2.
Trong khi đó, tại khu vực phía Đông, nguồn cung chủ yếu tập trung tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Park Gia Lâm với 2 dự án lớn khu cao tầng The Zurich và khu căn hộ H1 The Nomad phân khu Hawaii Masteri Waterfront, giá được chào bán vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2.
Chung cư nội đô tiệm cận mức 100 – 150 triệu/m2
Dù giá chung cư đang neo ở mức cao nhưng trong quý I/2024, thị trường Hà Nội vẫn có hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, những chỉ dấu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng.
“Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới”, ông nói và cho biết thời gian tới giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cũng cho rằng giá chung cư sẽ có chiều hướng tăng. Điển hình như các dự án mở bán mới gần đây đều ghi nhận tăng 5-10% so với giai đoạn trước và đầu năm. Dù mức tăng không nhiều nhưng ông tin rằng xu hướng sẽ tăng trong năm nay và cả năm sau. Bởi vì bản chất trong ngắn hạn, nguồn cung Hà Nội không có gì thay đổi.
Ông Chung cho biết bức tranh giá chung cư Hà Nội hiện tại dao động 50 – 100 triệu đồng/m2, mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại. Trong khi đó, giá chung cư nội đô bắt đầu tiệm cận đến mức hơn 100 – 150 triệu đồng/m2, giống Sài Gòn cách đây vài năm.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nói rằng trong một thời gian dài, thị trường Việt Nam nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng bị thiếu nguồn cung, đặc biệt nguồn cung dành cho nhu cầu ở thực.
“Tốc độ tăng trưởng dân số, đô thị hoá cao khi lượng người về Hà Nội học và làm việc gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung và thị trường đang rất là thấp. Riêng năm 2023, tổng nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội khoảng 10.000 căn, bằng 1/4 so với thời điểm bình thường”, bà Dung nói.
Theo bà Dung, sở dĩ chỉ đầu năm nay, giá chung cư Hà Nội “sốt nóng” bởi lãi suất tiết kiệm “xuống đáy”, dòng tiền chuyển sang bất động sản, đặc biệt phân khúc chung cư.
Dự báo về giá chung cư sắp tới, bà Dung cho rằng năm nay, chung cư còn dư địa tăng khoảng 10% và chắc chắn sẽ quay đầu giảm khi giá vượt ngưỡng chịu đựng của người dân.
